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法律問答
10個公寓大廈管理問題--【林老師公寓講堂】
2013年01月22日

中聯法律事務所和保全公會理事長夏約翰及縣議員陳麗莉共同守護社區深耕家園 

 

本報記者袁慧心、陳昌平/桃園 報導中聯法律事務所執行長林昊辰有感於社區的住戶們常碰到令人困擾的法律問題不知如何處理卻亟待解決

中聯法律事務所執行長林昊辰為及時解決社區法律問題免費至社區做法律諮詢服務並在媒體上開闢公寓大廈相關法律問題提供社區法律專業知識中聯專線03-3258856聯絡人:袁慧心

 

 

 

10個公寓大廈管理問題Q&A

【林老師公寓講堂】

 

建築物區分所有

 

  公寓大廈是都會區最常見的建築物型態,其所有權型態有別「單獨所有」、「共有」,而稱為「區分所有」。但望文而不生義,為國人難以熟識的原因之一。建築物區分所有權是一種重要的物權型態,自古有之,並非是新的物權概念,如福建土樓最早可追溯到一千多年前,近代法國民法典也突破羅馬法「一物一權」的觀念,正式承認建築物區分所有。

  國人使用「區分所有」一辭,首見1890年日本舊民法第40"建物的區分所有"一組日文漢字,1896年日本施行的新民法第208條繼續沿用,1929年民法第799條「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有...」,係直接繼受四本民法而來,1995年《公寓大廈管理條例》,大陸2007年《物權法》也採用「區分所有」專語。

  何謂「區分所有」?可從不同法律定義來認知,公寓大廈管理條例稱「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共有部分按其應有部分有所有權。民法稱「區分所有建築物」謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。大陸物權法第六章「業主的建築物區分所有權」、第七十條:業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

 

簡言之:

建築物區分所有權包括三個組成部分:

(一)            專有部分的所有權:「專有部分」是指在構造上及使用上具有獨立性,並且能夠成為所有權客體的部分,其範圍可從地政事務所申請建物謄本或建物測量成果圖得知。

 

(二)            共有()部分的共有權:

「共有()部分」是指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用之部分,如門廳、公共樓梯、電梯、屋頂平台..等。

 

(三)            成員權:

當公寓大廈成立管委會(管理組織)時,區分所有人即為當然之成員,享有之權利稱之成員權,包括對重要管理事項的表決權、參與訂立規約的權利、選舉、罷免管理委員的權利、請求停止違反共同利益行為的權利等。

 

 

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