中聯法律事務所、桃縣保全公會、縣議員陳美梅  共同守護社區深耕家園 

【本報記者袁慧心、陳昌平／桃園報導】中聯法律事務所執行長林昊辰與縣議員陳美梅有感於社區的住戶們常碰到令人困擾的法律問題不知如何處理卻亟待解決，故要及時解決社區法律問題免費至社區做法律諮詢服務並在媒體上開闢公寓大廈相關法律問題提供社區法律專業知識。
林老師公寓講堂  -- 法律專業回答共用屋頂漏水誰要負責修繕                                            
    「屋頂」是屬於共用部分，為公寓大廈專有部分以外之其他部分，不能作為區分所建築之客體，也不署專有之附屬建築物，非經約定專用外，應提供全體住戶共同使用。在地狹人眾的都會區，最高樓陳鏞有登高遠眺的優勢，公寓大廈除了店面以外，頂樓通常是該動房價最高的建物。  
    然而頂樓住戶也有困擾，尤其常遇到屋頂漏（滲）水的現象，不但弄髒室內裝潢及家具，也造成室內發霉現象，更誇張的是；外面下大雨，裡面下小雨。俗語說：「醫生怕治咳、土水怕抓漏」，抓漏防水工程除了施工困難度外，更要花上一筆可觀的修繕費，這些費用應該由誰負擔，常常造成管委會與住戶的爭議，甚至對伯薄公堂，到底屋頂漏水應由誰負責修繕？
    屋頂是公寓大廈的共用部分，除非經由約定專用之外，應由管理委員會負責修繕、管理、維護。除可歸責於區分所有權人或住戶所產生之修繕費用以外，本來「專有專用、共有共用」是公寓大廈使用的一般原則，同樣的修繕費用也是「住戶負責專有部分、管委會負責共用部分」，大家相安無事，問題出在公寓大廈管理條例第10調地2巷最後一段「其（修繕）費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，賦與管委會一張空白支票，只要區分所有權人會議或規約行使多數暴力，減免管委會之修善義務，通過不合情理、自肥的決議及約定，如：頂樓住戶應自行負擔一半修繕費用、宜社區經費充裕後再進行屋頂修繕…，通常倒楣的總市頂樓住戶。                   
   共用屋頂樂漏水誰要負責修繕？從公寓條立法意指而言；應當是由管委會負責，區分所有權人會議本無權減免自己的義務，但是白紙黑字的條文：「（修繕）費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，造成大會或規約沒有規定石油管委會負擔，大會或規約有規定時，依規定辦理（通常由頂樓屋主負擔一半），這種多數暴力的決議及規定，打著「社區自治」的旗號，往往連法官也愛莫能助。
    公寓大廈共有部分範圍很廣，屋頂只是其中一種，現行法調並無特定為屋修繕費用單獨立法，而廣泛規定「共有部份之修繕費及其他負擔」。民國98年1月23日民法物權編重大修正（7月23日實施）；第799之1條第1項「區分所有建築物共有部分之修繕及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定著，不再此限。」地3項「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分極其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按期情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立，後三個月內，請求法院撤銷之。」
    因此；頂樓住戶如果面臨顯失公平的規約時，應該把握3個月的黃金時間，透過法院訴訟的程序，請求撤銷不公平的約定，維護自身的權益。